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鴻坤億潤投資王煥:寧可錯過,也不錯投

鴻坤億潤 王大勤|2019-10-29 18:35:23|來源:網絡

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依托母公司地產巨頭鴻坤集團的資源優勢,鴻坤億潤投資自成立伊始就圍繞在“地產+PE”展開投資布局,憑借獨特的打法,投出了包括優客工場在內的多個明星項目。

  “我們只投熟悉的行業,通過地產為其賦能。”鴻坤億潤投資合伙人王煥在10月23日由投中舉辦的“資本專業主義·第13屆中國投資年會有限合伙人峰會”上接受投資家網采訪時表示。

  面對當下的市場環境及現狀,結合鴻坤億潤投資在大居住領域多年的投資優勢和分析觀察,他認為,“雖然整個股權投資市場身處寒冬,并不代表可投資的機會就少了,與地產有關的行業仍存在巨大機遇。但從客觀角度說,投資人選擇項目時會更加謹慎。寧可錯過,也不投錯。”

鴻坤億潤投資合伙人王煥

盤活存量地產,打通上下游產業鏈

  依托母公司地產巨頭鴻坤集團的資源優勢,鴻坤億潤投資自成立伊始就圍繞在“地產+PE”展開投資布局,憑借獨特的打法,投出了包括優客工場在內的多個明星項目。

  鴻坤集團在地產行業的多年經驗賦予鴻坤億潤投資對“地產+PE”投資有著自己的獨到理解和認知。鴻坤億潤投資經過調研分析認為,中國的80、90后正成為購房的主流消費群體,特別是在由購房衍生出的多元化業務方面,80、90后更加注重社區文化、社區社群、物業等服務。

  而隨著地產行業增速放緩,也會引出新消費需求出現。“地產是十幾萬億的市場,上下游供應商至少是上萬億的市場,細分領域將會有上千億估值的項目出現。”王煥表示。

  近年來,隨著北京、上海等一線城市人口愈發密集,二手房的市場交易量超過一手房交易量,但一、二線城市房子的空置率也高達25%,很多樓盤面臨賣不出去、招租不出去的問題。針對城市里面大量房子使用率低的問題,王煥說,鴻坤億潤投資看好存量資產運營行業的發展。

  比如長租公寓的發展,它可以有效解決空置率的問題,但在王煥看來,長租公寓整個市場的發展還比較粗獷,運營管理還有不合理的地方。

  市場上大部分長租公寓的盈利都是在等房產的租金上漲,比如簽約五年,五年之內房租每年上漲5%,后面幾年賺錢,持有這個資產可能會增值。即他們賺的不是租金,是資產溢價、增值的錢。

  但這個邏輯背后要有很強的運營能力支撐,重要的是,這和房子的地理位置、提供的服務相關,這完全是一個非標的產品。王煥說,“比如你租了一棟樓,或者是一些分散式公寓,要保證它能租出去,間夜出租率在90%以上,才能保持單點的盈虧平衡”。

  能夠有效解決房產空置率低、行業信息不對稱、配套服務設施不完善的項目是未來王煥著重留意的。

  優客工場是王煥參與投出的一個共享辦公室項目,以優客在鴻坤廣場店的項目為例,項目位于商場里面的5、6樓,很少有人愿意上去,這對物業持有人來說,有很大的招商需求,優客工場入駐后,出租率達到了100%,非常好的進行了存量資產的運營,與物業持有人達到了雙贏。

  整個大的環境下,大家都是基于住宅、商場或是商業辦公的問題,租和賣是最大的市場。據相關數據,中國去年的零售總值是38萬億,租住市場接近14億元,超過零售市場1/3。

  作為地產開發者,想要為消費者或者企業提供更好的服務,除了解決存量地產外,還需要打通上下游產業鏈。

  上游企業里面有很多的供應商,除了水泥、防水材料等類似規模效應極其明顯的企業外,行業里很少出現特別大的企業,其原因主要是地產采購的圈層關系很重,即使在產品、技術上有一定優勢,也難以切入B端市場。

  所以在王煥看來,在上游供應商領域還有很大的機會,尤其要布局一些有替代性的項目,

  “要找到有革命性的、顛覆性的項目,去淘汰原有的產品”,王煥對投資家網記者說。

  比如現在很熱的裝配式建筑和裝修,所有的建材、家具、地板都是工廠直接生產,后期裝修可以做到標準化施工。但由于它的成本比較高,比普通裝修要貴20%-30%,現在市場接受度還不高。但王煥認為,“這肯定是未來的一個趨勢”。

  “要看到這個機會,去創造這樣的類似機會”,王煥說。

  地產行業是最接近消費者的一個行業,鴻坤億潤投資有一個很大的優勢——信息的先知能力。他們能最快知道消費者的消費傾向,比如教育行業。這對鴻坤億潤投資來說,大大降低了他們投資的風險系數。

教育在中國永遠是剛需

  同樣是調研數據,教育是除了房產租售支出外,消費者最大的支出。近年來,通過互聯網面向學生的培訓,因其價格相對較低、時間場地相對靈活、輻射范圍廣等優勢,滿足了個性化、定制化的需求,受到不少家長和學生的青睞。

  鴻坤億潤投資最初從線下教育切入,但發現線上教育的增長非常迅速,投資策略也從線下向線上線下同時發力轉變。

  在線教育改變了原來線下固有的教學方式,尤其大數據算法、AI機器人的出現,通過學生過往聽課的關注度、測試評分等大量的數據分析,能讓老師更懂學生,這對整個教學質量和教學效率的提高也極有幫助。

  王煥以自己舉例,“以前送孩子上輔導班,來回可能要折騰很長時間,但線上教育的發展,孩子可以直接在家里學習,可以減輕孩子的疲勞,讓孩子有更多的選擇,也大大節省了自己的時間”。

  他對投資家網記者說,“在線教育這個賽道一定要把所有學生的底層數據、結構數據化做好,才能真正做到因材施教”。

  籃球、足球、舞蹈等項目和在線教育不一樣,他一直堅信,這些體育競技類、專業性較高的項目還是以線下為主。這些項目有很強的專業壁壘,實踐和考核方式也不一樣。

  “我們在線上可能會投一些對線下原有的產業具有較強替代性的項目,線下則會選擇線上永遠不會替代的,比如舞蹈、體育類的項目”,王煥對投資家網記者說。

  其實,無論是在房地產上游供應商領域的投資,還是對下游消費端的投資,市場空間雖大,但發展還是有些浮躁。所以在投資時,王煥更加慎重。他強調說,“第一,我只投我看得懂的項目;第二,在選擇投資項目時,我會考慮地產行業能否為它賦能”。

  為了降低投資失敗率,王煥的做法是對失敗的案例不斷復盤。對于投資人和投資機構來說,通過復盤,不斷迭代自己的投資價值觀、投資方法論是很有必要的。

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